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任志強我不認為樓市有泡沫
??數據終於出籠瞭，與預想的結果基本相符。GDP增長穩定在7.5%左右的范圍之內。不論大傢對這個數據有多少不同的看法，都沒有影響基本的預期。
??房地產的數據也在預計的范圍之內，有增有減的相對穩定。
??2014
年初，銷售與價格都出現瞭下滑，媒體幾乎一致的發出將要崩盤的威脅的聲音。隻有少數人堅持認為房地產市場沒有泡沫，有的隻是行政政策不合理幹預的扭曲。個
別投行曾認為2014年並未出臺調控政策，卻不知道2013年的調控政策和之前的政策正在滯後的發揮著對市場的影響。
??2014年四月央行就約談瞭四大行的行長，提出瞭要降低個人住房貸款利率，並加大個人住房貸款的供給。但各銀行並沒有給央行這個面子，最終不得不於9月30日出臺瞭由央行和銀監會聯合發文的相關個貸調整政策。
??其實2013年的9月之後，各銀行就悄悄的上調瞭個貸的利率。於是銷售量與價格都開始隨之而發生瞭變化。
??如果利率從0.7倍到1.1倍的變化，不僅是資金的價格發生瞭變化，更重要的是嚴重的影響瞭消費者的可支付能力。這個利率讓實際支付的成本大大提高瞭，相差
二、三十萬的利息差額，讓房價下降時的價格差價都變成瞭銀行提高的利息。消費者實際購買的成本不但沒有降低，反而提高瞭。
??每月的還款額度增加更削弱瞭消費者的月消費中的支付八德重劃區貸款全省皆可處理比例，也讓許多人因此失去瞭獲得貸款的資格。於是對市場產生瞭嚴重的打擊。
??9.30政策出臺之後的市場反映明顯可以看出這種變化的影響。如果4月份央行談話之後個貸政策就能及時調整，也許2014年全年的情況就大不相同瞭。
??同時影響到需求進入市場的還包括那些限制性的行政措施。當七、八月份部分城市放開限購措施之後，更多的城市加入瞭放開限購的行列。9月份就有十三個放開限購
的城市銷售出現瞭反彈。隨著個貸政策的變化，十月之後，改善性需求開始大量的湧入市場，並持續的在四季度擴大瞭銷售的數量。降息更加讓市場活躍。
??十二月份的銷售高達1.6億多平米，更說明中國的房地產市場並非需求嚴重不足，而是調控政策嚴重的幹擾著市場的正常運行。
??盡管面臨著出現經濟不斷下行的壓力，但城鎮化與人民生活改善的步伐並沒有停止。全年超過十二億平米的房屋面積銷售，住宅超過十億平米的面積銷售都證明瞭，隻要有合適的市場環境，需求仍會合理增長。
??也許許多人在關註仍有巨大的庫存，並且是一個不斷上升中的存量。但這是個預售過程中的存量。消化這個庫存確實要有一個較長的周期，但這並非是泡沫的證明。
??從歷年預售的情況可以明顯看出，自2005年之後，每年的預售面積都大於竣工量。預售面積數已累計超過竣工數量約二十億平米瞭，僅2014年就高達1.3億多平米，扣除竣工面積中不可銷售的部分，實際的預售大於竣工的面積會大於2億平米。
??現有的在施工程中大量的面積都是已被銷售的面積。面對12億平米以上的年銷售量來說，6億平米的待售面積隻是相當於半年的銷售量。也許問題出在這些庫存中的分佈不均，有些在過剩的供應地區，這些庫存將永遠隻能是庫存而長久不被消化。
??最直接影響宏觀經濟的是房地產開發的投資增長率。在中國經濟結構調整的過程中，投資仍是增長的主要動力。但對房地產市場的行政調控，讓房地產的投資增速在不
斷下滑，已回落到瞭個位數增長。這將影響到上遊的鋼材、水泥、玻璃等行業，同時影響著下遊的建材、傢裝、傢電、傢具等行業。
??2014年是新開工負增長的年份，也是自1998年房改政策出臺建立市場化以來第一次出現瞭新開工量嚴重的負增長的年份。生產的水平在當年影響的僅是GDP的增速，但在此後則會對市場的供求關系產生巨大的影響。
??市場擔憂的仍是政策的不穩定性和沒有長遠預期，民眾擔憂的是多變的政策和可能增加的稅負。政府期待的不是價格的下跌，而是從土地中銀行二胎房貸條件如何獲取更多的收益。銀行想獲取的是有抵押品的可靠的信貸利息。多方在市場中的利益博弈，會讓市場仍在上上下下的波動中運行。
??隻有當市場能配量資源和決定價格時，這個市場才會穩定。
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新聞來源http://gz土建融新北中和土建融.house.sina.com.cn/news/2015-03-14/08575982313277760521025.shtml
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