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內容來自sina新聞

房企拿地意願持續萎縮 樓市調整或延至明年

  在樓市下行的2014年，大型房企用於儲備土地的金額也在大幅收縮。

  數據顯示，上半年萬科權益拿地金額111億，僅占同期銷售額約一成。7月拿地金額僅2.2億，創下28個月新低；8月也僅拿地兩宗，權益金額11.23億。

  萬科並非僅以土地面積作為約束變量，而是以總獲取金額作為獲取土地的核心約束變量。萬科董秘譚華傑曾表示，萬科拿地金額的財務安全底線為當期銷售金額的60%以內。報名新浪樂居優惠看房團可撥打400-606-6969轉211。

  如果說前幾年萬科的此種做法還是特例，那麼當前市場中，絕大多數房貸二順位銀行房企已經或正在采用萬科式策略，拿地集體趨於保守謹慎，顯示其對未來一年的市場不看好。

  背後的原因，一方面是地價仍然高企，另一方面則是房企本身的存貨結構所致，一些房企之前儲備的大量低效資產急需消化，再增加新的儲備力不從心。

  大型房企購地金額銳減

  截至目前，萬科全年拿地金額不足150億，而去年前10月，萬科拿地金額已達700億。

  萬科並非孤例。根據公開數據統計，截至8月底，金地集團的購地額為48億，富力地產的購地總額僅為19億。

  中原地產市場研究部統計數據顯示：20大標桿房企購置土地單月額度連續多月銳減，4-8月連續5個月不足200億，最近3個月更是在百億周圍徘徊。前9月截至目前，20大標桿房企合計拿地僅1873億，相比2013年同期的3698億，減少瞭1825億，降幅高達49%。其中，9月前半月，20大房企僅萬科與萬達分別拿地9億左右，合計僅拿地18.34億。

  地價的高居不下，是直接因素。萬科董秘譚華傑稱，上半年商品房市場已經發生調整，房價在跌，但是土地市場的調整剛剛開始，地價並未下降，下半年將繼續謹慎觀望。

  不止是萬科一傢持有土地價格下降的預期，包括碧桂園、越秀地產等在內，其管理層均表達瞭類似的觀點。

  中原地產分析師張大偉認為，從目前趨勢看，四季度房企拿地有可能繼續萎縮，企業全面進入保守狀態。包括上海等地在內的多個城市已出現瞭住宅土地市場流拍的現象。

  大型房企不積極拿地的原因，還在於其去年的高歌猛進，已經提前完成瞭土地儲備的佈局。譚華傑在8月指出，萬科一般會保持兩到三年項目儲備資源，目前還有3900萬平米的土地，仍然符合儲備標準，所以現在並不著急。

  在中期業績發佈會上，恒大地產總裁夏海鈞同樣表示，恒大現有土地儲備足夠未來5-7年的穩健發展，因此在買地投入上不會像前些年，下半年在買地方面會更加謹慎。根據半年報，恒大擁有1.5億平方米的土地儲備，主要分佈在147個城市，平均成本約986元/平方米。

  搶占一二線高地避險

  拿地節奏可以看出企業對市場的判斷。年內20大房企在土地市場的表現透露出，房企非常不看好樓市未來一年的發展。但一二線城市仍被視為"相對安全"。

  以萬科為例，盡管拿地總額大幅降低，但萬科的一線城市佈局愈發突顯。上半年萬科收入囊中的21塊地中，四個一線城市共10宗，拿地額為67億，占購地總額的比例達60%。

  保利地產中報顯示，上半年新獲取19個項目，其中，僅在大本營廣州拿下的4塊地規劃建築面積接近110萬平方米，而去年全年其在一線城市也僅新增97萬平方米。

  佳兆業今年以來的拿土融建融屏東內埔土融建融地區域也集中在深圳、上海、南京、成都等地。其中期報告顯示，今年上半年獲取的地塊，98.4%集中在一線和省會城市。

  業內人士分析認為，在資金面趨緊的情況下，房價出現調整的可能性越來越大，特別是庫存嚴重、新增人口放緩的三四線城市，整體風險非常大；而一二線城市抗波動能力強大，市場風險較小。

  盡管房價高企，但一二線城市強勁的市場需求支撐著樓市良性運行。克而瑞的研究數據顯示，8月份，一線城市的成交同比增幅由7月份的-24.0%上升為-18.4%，二線城市由-10.5%下土融建融台南東山土融建融降為-11.7%，三線城市則由-14.0%下降為-24.3%。

  張大偉預計，一二線城市拿地競爭將更加劇烈。房企紮堆一二線城市，在推高地價的同時，也在醞釀風險，但比三四線的風險仍要低得多。

  同時，房企也在對一二線城市新購入的土地產品結構上作出調整。龍湖有關人士表示，未來三四年內會繼續完成城市佈局，拿地時開始增多高層住宅以及首次置業的剛需產品。

  去庫存仍是首要任務

  多傢房企人士表示，2014年以來，房價上漲幅度放緩，供需雙方的市場預判已經出現轉向。"大傢都在忙著去庫存，哪還敢去拿高價地？"一傢央企地產內部人士對記者說。

  截至8月底，上海易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26931萬平方米，環比增長1.3%，同比增長22.6%，庫存再攀新高。

  8月份，35個城市月度新增供應量大於成交量(其中8月份成交量為1737萬平方米，環比增長9.8%，同比減少6.1%)。8月份市場行情略有反彈，但依然有部分未消化的新增供應轉化成為庫存。

  此外，中原地產數據顯示，2013年，20傢標桿房企購入土地接近5586億，儲備充足，其中很多土地已開始變為可售庫存。WIND統計數據顯示，目前已經公佈2014年半年報的125傢上市房企，其報告期末的存貨總金額已經達到瞭1.88萬億元。

  然而，如此巨大的存貨中很多是低效資產。在萬科的應對策略中，集團將持續對低效資產進行去庫存，定期計提減值並直接扣減當年利潤，考核中利息成本不再進行資本化，直接作為其間費用當期扣除。

  北京一傢大型房企內部人士對21世紀經濟報道記者說，公司近年來收到多筆並購收購需求，但是打開其資產包一看，其中多是低效、無效資產，比如太多位於三四線城市的土地，或者供應量已經遠遠大於需求量的城市項目。

  從已公佈前8月銷售業績的18傢房企來看，房企去庫存的效果仍不容樂觀。18傢房企總銷售751億，相比7月份的652億上漲瞭15%，依然低於6月份的991億。大部分房企可能難以完成年度銷售目標。

  包括中原地產、世聯行等機構人士指出，樓市依然處於明顯調整過程中，預期後續特別是二線城市下調房價的項目將明顯增加，3季度以價換量去庫存仍是主流，而本輪市場調整將延續到2015年。

  

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-09-18/08122912924.shtml

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