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  此外,土地差別化利用制度、城鄉建設用地增減掛鉤制度、閑置土地處置制度、低效土地再開發制度等,也有可能在這一輪土改中逐步確苗栗三義土地貸款立和完善。

  值得註意的是,農地直接入市並不意味著農民可自行處置土地。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,出讓集體建設用地的主體為農村集體組織,而非農民個人。集體組織賣地時,必須接受城鄉規劃和土地利用規劃的約束。

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  土改有望取得實質性突破

  中金公司首席經濟學傢彭文生表示,農村是集體土地所有制,不能直接進入市場像國有用地一樣直接交易。該表述背後的含義在於,改變集體土地先通過地方政府征地,然後進入市場的狀態,促成農村集體土地直接入市。他表示,公報提出健全城鄉一體化發展體制機制,雖然未提新型城鎮化,但仍可使農民從生產要素方面獲得更大收益。

  當前農村集體建設用地流轉的嘗試主要局限在農村集體土地內部,短期內尚難實現與國有用地之間的自由交易。但從政策層面來看,隨著農地確權工作的推進,未來將逐漸敞開轉讓、租賃、抵押等多種方式進入市場流轉的路徑。與之相配套的,宅基地退出制度可能在短期內逐步明確。

  當前關於土地改革的嘗試,更多以地方試點、帶動制度破局的形式推進。到目前為止,各地的土改嘗試已經鋪開,但制度上的突破進展緩慢。從國土資源管理部門近年來的調研路徑和改革嘗試,不難看出改革的重點領域。

  分析人士認為,當前一些較成熟的嘗試,如浙江等地推進的"土地換股權"、安徽的"土地流轉信托"、重慶的"地票"等嘗試,未來可能得到更多政策支持,由於各地經濟發展水平和土地資源稟賦不同,短期內恐難形成統一制度。

  土地節約集約利用制度有望率先取得突破,農地確權工作也有望加快推進,從而帶動農村土地產權制度破局。由於涉及面較廣、面臨法律修訂等程序,征地制度、集體建設用地流轉等恐難短期內實現突破。對於上述"硬骨頭",繼續以地方試點帶動制度破局,將是更為可行的改革路徑。

  從實施層面來看,楊紅旭認為,建立城鄉統一的建設用地市場需要三個階段:當前正在進行的土地確權、宅基地發證等工作持續推進;土地作為財產實現可轉售、抵押等;最終實現集體建設用地與國有建設用地同權同價。土地制度改革需由易到難,未來要經歷一個長期過程。從中短期來看,或難有實質性進展,但從長期來看,需要關註制度推進的節奏。

  分析人士認為,正在進行的農地確權工作,或借助此次土地制度改革的"東風"加速推進。在今年內完成農村集體土地所有權確權之後,農村集體土地使用權的確權工作也可能快於預期。

  三中全會公報涉及土地制度改革的表述為"建立城鄉統一的建設用地市場",其蘊含新意,並引發市場強烈反響。

  短期來看,由於試點逐漸成熟,部分制度存在取得突破的可能。業內人士普遍認為,作為今年國土部力推的重點,節約集約用地方案有可能在短期內率先形成制度,並長期化運作。此外,土地差別化利用制度、城鄉建設用地增減掛鉤制度、閑置土地處置制度等,也有可能盡快得到完善。

  這一表述與十七屆三中全會的"逐步建立城鄉統一的建設用地市場"相比,有明顯的推進。華泰證券首席策略分析師徐彪認為,上述表態的變化顯示,農村集體建設用地入市有望進入實質破冰階段。

  上述人士表示,征地制度改革涉及范圍較廣,面臨的阻力也最大。當前征地制度改革主要指向四個方面:縮小征地范圍,提高征地補償標準,拓寬安置渠道,規范征地程序。分析人士認為,短期內要想從根本上改變征地制度頗有難度,從現有嘗試來看,未來有可能在界定征地范圍和改變征地補償方式方面取得突破。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-14/09152494658.shtml

  "建立城鄉統一的建設用地市場"寫入十八屆三中全會公報。上述表態雖然簡短,但意味深遠。消息人士表示,有關土地改革的相關部署已展開,未來一段時間,制度改革將持續推進,其中四項制度將成為土地改革突破的重點:征地制度、集體建設用地流轉、土地節約集約利用、農村土地產權制度。

  中國證券報記者獲悉,土地改革涉及的多個部門已開始研究改革部署,地方更是已經展開具體改革工作。近日,安徽發佈《關於深化農村綜合改革示范試點工作的指導意見》明確,2015年底前實現農村集體所有的建設用地、農用地、未利用地和農村范圍內的國有土地確權登記發證全覆蓋,同時強調建立宅基地退出補償激勵機制。分析人士認為,未來還將有更多省份出臺土改措施。

土地制度改革指向四領域 改革路徑漸明

  在土地節約集約利用方面,國土部已部署開展多項試點,很多地方的嘗試已較成熟,將對"存量建設用地管理制度"的建立提供支撐。而土地產權制度的確立,則取決於農地確權發證工作的進展程度。按照今年中央一號文件,全部完成農地確權,還需5年左右時間。

內容來自sina新聞

 改革路徑漸明

  中國證券報記者獲悉,隨著三中全會對各項領域改革遠期目標的明確,有關土改的相關部署業已展開。未來一段時間,中央有關部門和地方政府都將采取相關動作,逐步推進土改進程,土改推進的時間表和路徑也將進一步明朗。

  具體而言,有關土地改革的總體行動方案和實施細則,可能在近期內下發,從而對土改作出指導性要求。從地方政府的角度,類似安徽的嘗試將越來越多出現,地方試點將呈現"多點開花"的局面。

  公報提出,要加快構建新型農業經營體系,賦予農民更多財產權利,推進城鄉要素平等交換和公共資源均衡配置,完善城鎮化健康發展體制機制。"賦予農民更多財產權利"的說法也屬首次提出。

  楊紅旭表示,新土改並不是對農村土地的再分配,而是將已分配的耕地、林地、宅基地等確權、發證,作為一種財產,通過法律形式讓農民放心、更好享用。

  "建立城鄉統一的建設用地市場"的提法,究竟意味著什麼?

  作為土改的"硬骨頭",集體建設用地流轉和征地制度改革,或因面臨諸多制度障礙,需要較長時間來推進。消息人士認為,更可行的改革路徑在於繼續以地方試點的形式推進改革,待時機成熟時,結合各地經驗,再以文件形式予以明確。

  由於涉及到《土地管理法》、《集體土地征收補償條例》等有關法律和文件,上述領域的改革進程,還將視上述法律的修訂情況而定。

  對於土改進程,彭文生較樂觀。他認為,從全國來看,預計在2016年前,農用地承包經營權改革基本完成,在此基礎上可能出臺全國統一的農村建設用地改革方案,並實現農村集體土地自由流轉。

 四項制度或成改革重點



  消息人士表示,有關部門近期已就土地改革作出部署。未來土地制度層面的"攻堅戰",將主要集中在四個領域:征地制度、集體建設用地流轉制度、土地節約集約利用制度、農村土地產權制度。
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