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  黃金灣集團董事長申威向記者表示:"連門頭溝部分地塊的樓面地價都超過瞭1萬元/平米,臺湖地塊的價格也可以說在意料之中。"

  北京愈來愈嚴厲的限價政策卻讓人擔心,這麼高的樓面價上建成的項目,日後是否能夠通過審批。北京的"升級版"限價政策規定,普通住宅項目開盤不能明顯高過前期和周邊同類項目的價格,高端樓盤更是難以通過審批。

  房企豪賭

  縱觀北京近期出讓的地塊的樓面地價,不難發現,北京的樓面地價正在不斷攀升。

開發商豪賭限價有效期

  上述房企人士表示:"很難據此說'面粉'貴過'面包',因為每個地塊的容積率等條件是不一樣,不能簡單地將其與在售樓盤的價格進行比較。但是該地塊可售面積僅為6萬多平米,這個價格確實很貴。不過,泰禾擅長做高端項目,從現在1.6萬元/平米的樓面價來看,將來項目的定位一定是高端,最低也要賣到3萬元/平米。"

  

  上述通州區臺湖鎮地塊,被福州泰禾以11.25億元配建73000平米公租房摘得,溢價率為48%,折合樓面價8519元/平米,地塊包括居住、托幼項目(配建公共租賃住房)。據中原地產計算,扣除保障房後樓面價達到1.66萬元/平米(計算辦法按照公租房5000元/平米回購計算,建安管理成本3000元/平米)。

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  上述人士表示:"在北京地價如此貴的情況下仍然出手拿地,從房企的戰略佈局上來講,有擴大地盤的想法。如果按照現在的限價政策,將來項目的審批顯然難度不小,這也是不少房企顧慮的地方。"

  5月20日,通州臺湖鎮一宗地塊以樓面價1.66萬/平米的價格被泰禾摘下,這個價格與其周邊正在售的項目均價基本持平。根據北京現行的限價要求,該項目未來想獲得預售許可證顯然困難重重。

  中原地產研究中心數據顯示,截至5月15日,2013年年內北京土地市場成交金額合計達到瞭553.13億元,而在2012年同期這一金額則僅為134.9億元,同比上漲幅度高達310%。已經接近完成2012年全年成交金額647.9億的85.4%。加之近期拍出的通州地塊,年內北京土地市場成交金額達到瞭582.38億元。

  限價淪為空談?

  "太貴瞭。"對於日前拍出的通州臺湖鎮一地塊,北京一傢房企高層人士對記者說板橋二胎

  記者采訪的多位業內人士均認為,距地塊入市至少還有一年的時間,在這期間,包括限價在內的調控政策存在很大的變數。

  實際上,"國五條"並未影響開發商對後市的預期。5月以來,地王重出江湖,上海、廣州、長沙先後出現瞭3個地王。業內人士分析,正在競價的北京豐臺區花鄉夏傢胡同地塊,由於地理位置優越,有可能成為區域新地王。

內容來自sina新聞

  除瞭上述通州臺湖鎮地塊達到近年來出讓的臺湖鎮地塊最高點外,目前正在競價的北京豐臺區花鄉夏傢胡同地塊掛牌起始樓面地價達到1.97萬元/平米。而今年2月,出讓的門頭溝新城居住用地樓面價也達到瞭1.31萬元/平米。

  同日,臺湖鎮另一地塊被北京世紀鴻以8.25億元奪得,溢價率高達230%,折合樓面價13136元/平米。

  對於地方政府來說,雖然針對調控房價出臺瞭一系列的政策,但是,在土地出讓上,卻難以抑制賣地的沖動。對土地財政的依賴使得地方政府在土地出讓上並沒有與房地產調控同步。

  以最近在土地市場中十分搶眼的臺湖鎮為例,據中原地產統計,自去年12月25日至今,通州臺湖鎮已出讓6宗土地,已成交土地出讓金達62億元。其中萬科首開聯合體、北京世紀鴻、泰禾等多傢房企成功入駐臺湖鎮。

  而該地塊周邊在售樓盤東亞印象臺湖的均價為1.6萬元/平米。

  上述熟悉土地市場的業內人士表示,不斷攀升的地價顯然與調控房價的方向是矛盾的。地方政府應當在土地出讓方式上作一些文章,不能簡單地通過招拍掛出讓土地,而是應當采取對地價封頂、配建等方式控制地價。這樣做也可以對市場預期有所影響,不給購房者傳遞房價上漲難以控制的信號。

  而對於房企來說,為瞭保住在北京市場的"地盤",隻能接受北京不斷上漲的地價。

  上述人士表示,面對北京越來越貴的土地價格,有些房企在拿地的態度上也是比較猶豫的。"按照目前的價格,不少項目不得不定位於高端,這對於一些以快速回流資金的房企為發展模式的房企來說,可能不太適合。但是,對於紮根北京市場的房企來說,花大價錢拿地也是必須要做的。

  作者:劉勇

  "實際上,從目前出讓土地的價格來看,限價等調控政策已經淪為空談。原本各地對'國五條'細則就比較敷衍,現在很多城市土地的起始價和溢價率又屢創新高,使得'國五條'效力大減。"一位熟悉土地市場的業內人士向記者表示。

  然而,上述房企高層認為,泰禾項目距離上市有一到兩年的時間,"那時候限價政策是否存在還很難說,開發商是在賭政策有效期有多長。"

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-23/07392227951.shtml

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