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  "這一地塊適合想要沖量的房企,對利潤率有要求的開發商則沒有什麼玩頭。"楊紅旭分析認為。

  2013年,北京市房價控制目標是全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定。不過,盡管出臺瞭在全國范圍內最為嚴厲的"新國五條"調控細則,北京今年以來的房價漲幅仍然領跑全國。因此,用明顯低於市場價格的限價房入市,可能是北京市政府用來平抑房價的另一項重要舉措。

  規劃要求配建51500平方米的"公共租賃住房",而剩餘居住用途建築規模建設的商品住房銷售限價為22000元/平方米,且套型建築面積全部為90平方米以內,單套商品住房總價控制在200萬元以內。該地塊掛牌出讓起始價為24.5萬元,掛牌競價截止時間為9月4日。

  據記者瞭解,該地塊周邊二手房價格已經達到27000元/平方米,這對於未來拿地的開發商而言,未來如台南新市土地貸款何實現贏利的確是不小的考驗。而截至記者發稿時止,北京市土地整理儲備中心的網站上也並未出現關於該地塊的競買報價單。

  "'限房價、競地價'的土地出讓方式目前來看還是一種探索,今後能否成為常態,還需要看土地出讓部門對房價和地價的限定是否能夠研究出一個合理的模式,如果開發商的利潤空間被壓縮得太大,就難以對開發商拿地產生足夠的吸引力,這種方式就很難進一步推廣。"牟增彬指出。

  開發商觀望

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-26/14002384370.shtml

  是大勢所趨還是投石問路?

  上海某房地產研究院副院長楊紅旭將該地塊形容為"中國房地產史上史無前例的大怪物"。在他看來,該宗地出讓條件復雜,未來利潤率目前來看難以估算。其中公租房部分,一般會有5%~8%的利潤率,受市場波動影響較小;而戶型限定在90平方米以下的中小戶型,這類產品在市場上比較受歡迎,也對開發商未來的營銷有利;難點主要在於競地價,由於所有建安成本及房屋售價都已框定,未來產品住宅部分的利潤率比較小,開發商隻能拼成本控制和產品力,另外需要挖掘商業配套部分的利潤空間。

北京限房價競地價投石問路在新國五條

  8月12日北京推出的朝陽區豆各莊地塊成為政策推出之後的首宗"限房價競地價"地塊。這個地塊的成功與否對未來的政策走向意義重大,因此引來瞭眾多開發商和政府主管部門的關註。

  "開發商競標都是有策略的,一般不會在頭兩天就參與競買。該地塊地理位置很有優勢,目前有興趣的房地產企業可能仍然在觀望,預計最後肯定會有開發商拿地。"高策地產總經理車輪分析認為。

  北京市土地整理儲備中心發佈的公告顯示,該地塊全稱為朝陽區豆各莊鄉土地儲備項目B地塊、C地塊二類居住、公建混合住宅、托幼、環保設施用地,占地面積224463平方米,其中建設用地面積118035平方米,建築控制規模在294605平方米以內。

  據中國房地產報記者瞭解,北京早在2011年就曾啟用過"限房價競地價"的出讓方式,並對後來同區域內其他商品房項目的售價產生瞭一定影響。今年年初,北京市住建委相關官員公開表示,北京市正在研究自住型、改善型商品住房納入限價房序列管理政策,這類房將通過政府的土地收入、稅收政策的優惠保證中低價位。

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  克而瑞信息集團華北區總經理牟增彬認為,限房價的土地出讓方式肯定可以起到抑制房價的積極作用。"但這種出讓方式必須是持續性的,能在土地市場占據主流模式,如果僅僅是個案,它對市場的影響力是極其有限的。"

  車輪則對這種非市場化的行為持反對意見。"一幅地塊在未來兩年內上市後究竟會是怎樣的售價,是漲是跌,這是之前很難預測出來的,所以很難判斷土地出讓時限定的房價是否合理。另外,僅僅通過限價來抑制房價也很難真正達到效果,因為開發商或個人未來仍然可以通過轉賣的方式獲取利潤空間,從而破壞正常的市場秩序。隻有在市場流通充分活躍的前提之下才能讓房價真正趨於合理。"

  相關業內人士還擔憂,由於限房價會影響開發商的利潤率,如果缺乏有限監管,容易導致開發商在控制成本環節偷工減料。北京2011年4月入市的"限房價、競地價"項目中鐵建長陽國際城在業主入住後就曾遭遇"質量門"事件,這樣的現象值得政府部門警惕。

  在北京土地市場地王及高溢價地塊不斷湧現之時,當地於8月21日推出一宗"限房價競地價"地塊,這一顯得有些另類的做法引起瞭業內關註。

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  據中國房地產報記者瞭解,今年5月底,北京土地整理儲備中心推出的昌平區沙河鎮R2地塊,就將房價限定為1.4萬元/平方米。不過該地塊還限定沙河高教園區的單位職工才能購買,因此業內普遍認為此次推出的相關地塊才是今年首宗真正意義上的"限房價"地塊。
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