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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-09-29/07112927835.shtml

杭州土地出讓試水現房銷售 業內稱可緩解庫存積壓

  《每日經濟新聞》記者註意到,在出讓條件嚴苛的同時,該地塊的樓面價相較以往有大幅度縮水,相比今年1月份出讓的同屬杭州未來科技城地塊的樓面價為6899.34元/平方米,此次地塊樓面價為4773元/平方米,下跌30.81%。

 優質土地低價出讓

  杭州市國土資源局餘杭區分局近日的公告顯示,餘政儲出[2014]39號地塊將於下個月中旬進行出讓,但對出讓條件進行瞭嚴格規定:"該項目地上總建築面積的10%可預售,其餘建成後可現房銷售。"這也意味著,該項目90%的房源要現房銷售。同時該地塊出讓起價為63120萬元,保證金為31560萬元,達到起價的50%。

  記者瞭解到,此宗土地所處的未來科技城位於西溪濕地和五常濕地輻射核心區域,臨近杭州交通主幹道文一西路,距離規劃地鐵5號線常二路站僅400米。毗鄰阿裡巴巴淘寶城、浙江理工大學科藝學院及海創園等項目,區域位置和生態環境都具有相當優勢,正是目前熱點板塊。

  浙江工業大學經貿管理學院院長虞曉芬認為,為出讓土地設立嚴格的轉讓條件,旨在引入高質量的開發商,控制爛尾房、質量糾紛的風險。"現房銷售"規定的提出,也是在一定程度上減緩瞭庫存積壓的速度。

  沉寂近半年的杭州餘杭區住宅用地,終於推出新地塊。

  但由於地塊目前尚未達到凈地交付的標準,所以真正的土地交付時間,要等到2015年10月30日。此外,按照合同規定,"該項目地上總建築面積的10%可預售,其餘建成後可現房銷售"。

  近期,未來科技城出讓的唯一一塊住宅用地為今年1月17日成交的餘政儲出[2013]87號,競得者為合景泰富,成交價格為73400萬元,樓面價為6899.34元/平方米。

  每日經濟新聞記者 徐傑 實習記者 徐傑發自杭州

  相比之下,餘政儲出[2014]39號地塊折合樓面價4773元/平方米的價格可謂相當低廉。虞曉芬認為,伴隨著杭州房價的下調,肯定會影響地價調整。同時,該地塊保證金上漲、現房銷售等條件,加大開發商資金占有的成本,如果土地出讓價格依然居高,開發商的盈利水平就會大大下降。

  "現房銷售"利於減緩庫存積壓

  根據公告,餘政儲出[2014]39號地塊的出讓起價為63120萬元,保證金為31560萬元,達到起價的50%。按照合同約定,拿下這塊地的業主,如果要退地,保證金就要被沒收。該地塊出讓價款分兩期交納,楊梅房屋土地貸款"第一期為一個月內交清出讓價款的95%(含保證金),第二期為12個月內交清出讓價款的100%"。

  資料顯示,餘政儲出[2014]39號地塊為杭州未來科技城83號出讓地塊,出讓面積60114為平方米,容積率為2.0~2.2,起價為63120萬元,折合樓面價4773元/平方米。據悉,該地塊於近日掛牌,結束瞭半年的餘杭區宅地空窗期。如果不出意外,該地塊將於10月15日正式出讓。

  對於上述規定,杭州市國土局餘杭分局相關負責人在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時表示,"該項目出讓條件根據杭州未來科技城管委會書面來函要求,由我局提交區政府地價評定會議討論通過後,再行公告出讓。目前"現房銷售"的要求隻針對該項目,而50%的保證金比例是根據不同項目來設定的,主要是依據項目所在地政府在招商過程中視情況而定。"

  虞曉芬認為,嚴格規定的制定,顯示出政府風險防范意識的提高,"設立高額保證金,防止開發商盲目擴張,甚至超出自己資金能力的拿地,讓有實力的開發商進入,從源頭上控制開發的風險。"同時,90%現房銷售,針對的是眼下"房鬧"現象多發的問題。"避免預售房帶來的糾紛,也為開發單位提出瞭更高的要求,樓盤質量要經得起市場考驗。"

  有專業人士指出房貸2胎要找那間銀行怎麼貸款比較會過件,假設按照底價成交,按4500元/平方米的開發成本,兩年的開發周期,15%的融資成本算,等到開盤的時間節點,這個項目的成本將會達到約16億元,單價成本在12000元/平方米以上。

  據透明售房網數據,該地塊周邊正在出售的項目成交均價約為16094元/平方米。

  虞曉芬認為,"現房銷售"規定的提出,也在一定程度上減緩瞭庫存積壓的速度。"現房銷售的好處是從拿地到銷售周轉時間的增加,而期房銷售隻需要1年甚至更短的時間進入市場,對於依舊存在高庫存的壓力的杭州樓市來說是好事。"

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內容來自sina新聞
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