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??合富房地產經濟研究院院長龍斌認為，廣州目前在售的頂級豪宅大概是6萬~10萬元/平方米，與其他一線城市如北上深相比，仍處於價值窪地。早在2010年以前，北京、上海頂級豪宅的價格就突破瞭10萬元/平方米以上，上海像湯臣一品、中糧海景一號等豪宅價格在15萬~19萬元/平方米。目前，北京在售的一些房地產項目在12萬~17萬元/平方米，深圳也是12萬~14萬元/平方米。從經濟數據看，廣州在中國城市體系裡是處於第三，即排在北京和上海之後，各個指標都是比較強的，而廣州的高凈值人群在中國城市中總量排第三位，增速快，對頂級物業的購買力、需求可觀，但廣州最高端的豪宅價格水平與北京、上海是有差距的，現在，這一差距在逐漸拉近。

??預計二季度豪宅價穩量升

??一季度廣州豪宅成交活躍

??記者從某網站廣州住宅數據中心查閱到，近半年（2014-10-10至2015-04-07）以來，網簽均價排在前10名的樓盤中，有7個位於天河區，2個位於越秀區，1個來自於白雲區。其中，僑鑫匯悅臺、凱旋新世界和愛群薈景灣，分別憑借99247元/平米、80096元/平米以及61175元/平米的均價，名列前三甲。

??政策利好致豪宅市場回暖

??深圳1月份一手豪宅成交套數共計511套，環比下跌31.7%；2月份一手豪宅成交套數僅136套，下跌72.3%。3月份，深圳一手住宅成交4854套，環比上漲144.5%，同比上漲72.2%，其中改善型住房比例明顯上升，二房、三房單位成交量占比為73%。4月預計入市的豪宅項目僅1個。

內容來自sina新聞

??合富輝煌首席分析師黎文江分析，廣州樓市庫存量偏大，而且大戶型居多，這會使得開發商接下來將以去庫存為主要目標，並不適宜提升售價。但是由於政策利好，購房需求得到釋放，成交量一定會呈現上升態勢。現在二套房首付下降瞭，但是銀行貸款的額度還沒完全放松，若是接著放松，成交量還會有一定幅度的提高。黎文江預計，若是近期樓市在各種利好政策的影響下，回暖不明顯的話，廣州就應該會有針對性地放松限購瞭。

??業內人士分析，今年以來，隨著政策轉向支持改善型購房，信貸進一步趨向寬松，市場成交氛圍在政策催動下在3月後明顯回暖，這對於買傢心態有刺激推動作用，所以豪宅產品成交逐漸增多。從近期數據看，大戶型成交宗數上升，資金實力較強的改善型買傢入市也更為果斷。

??頂級豪宅集中於臨江一帶

??近期上海再現連夜排隊買房，上海融綠單日成交額達4億元。

??目前，國內各地房地產市場呈現成交持續回暖局面。記者采訪發現，廣州豪宅物業成交增長明顯，近期更有多個千萬級豪宅單位成交。業界分析，今年以來，隨著政策轉向支持改善型購房，信貸進一步趨向寬松，市場成交氛圍在政策催動下在3月後明顯回暖，買傢大膽出手，豪宅產品成交逐漸增多。

??據中原地產最新統計，今年廣州樓市超過144平方米的大戶型豪宅待售貨量近2000套。比如位於海珠區的天譽半島花園、珠江帝景苑有新貨，位於越秀區的文德先生等樓盤都將推出新貨。

??合富輝煌首席分析師黎文江指出，豪宅市場是真回暖瞭。主要原因是信貸放松，二套房首付由7成降至4成，釋放瞭大量的購房需求。

??根據陽光傢緣網數據，目前廣州可售住宅套數7萬多套，面積959萬平方米，平均下來每套都在130平方米以上，接近豪宅（144平方米以上）的標準。

??分析

??頤和地產營銷中心總經理劉偉表示，一些改善型買傢現在已不再滿足於單純的居住需求，需要更多的功能性社交空間，因此別墅受到青睞。

??回顧

??廣州頂級豪宅目前供應有限，主要集中在珠江新城南向臨江一帶。3月，珠江新城超級豪宅僑鑫匯悅臺網簽瞭1套347平方米的大戶型，成交總價達4030萬，均價116147元/平方米。而在整個3月份，該項目就有三套單位簽約。據悉，僑鑫匯悅臺去年曾賣出1套1505平方米的復式洋房，網簽總價2.2346億元，均價突破14萬元/平方米，刷新廣州洋房網簽記錄。

??值得註意的是，2013年四季度至2014年一季度，廣州樓市總體向好，樓價上漲速度較快，此期間的土地市場火爆，產生瞭不少地王，特別是市中心的土地更是受到開發企業追捧，面粉貴過面包的現象頻頻出現。大部分地王項目已經動工，預計將有13宗於2015年集中入市，其中供應稀缺的中心區的荔灣白雲區二胎房貸占據7宗，其餘分佈在番禺、黃埔、蘿崗、南沙、增城。這些項目的定位都是豪宅或高端住宅。

??不過，據合富輝煌市場研究部監測，今年豪宅集中的廣州中心六區，貨量供應持續減少，占十區的份額基本在三成以內。

??對於廣州樓市現狀，暨南大學教授胡剛分析，豪宅市場的回暖可能是受到大的市場環境影響。今年不動產登記正式執行，今後也可能征收房產稅，而現在二套房的首付降低瞭，在各種利好政策出臺的形勢下，不少市民會考慮賣瞭多餘的房子，再買一套更好的房子。

??預計中心六區2015年的新增供應仍難有增長，其中不少熱銷板塊供應更有較大幅度下降。如成交量最大的金沙洲板塊開發高峰已過，新貨供應將大減；海珠中心、珠江新城、東圃、琶洲、天河公園等板塊新貨都有明顯減少。

廣州豪宅市場回暖 二季度或價穩量升

??有個別板塊供應將增加，比如地王頻現的廣鋼新城等項目入市帶動新增供應將有大幅增加。原荔灣的花語水岸、珠島花園、中信西關海、興隆廣場等將有較大新貨推出，帶動區域供應增長。天河的奧體-廣氮板塊預計天健上城、力迅小新塘項目、珠實項目推新；海珠工業大道板塊缺貨多時，預計將有中源禦品、鳴翠花園推新貨，這兩個板塊預計2015年供應將會增長。

??現狀

??事實上，2015年廣州的豪宅成交環境已經大為改善，此前，豪宅市場受限售限簽限價政策影響較嚴重。廣州2013年4月起就全面執行商品房住宅預售價格網上申報制度，此後高價盤預售證獲批嚴重放緩。據合富輝煌不完全統計，廣州總價1000萬元以上的豪宅，2010年及2011年分別售出123套和167套；在2012年售出488套，大幅增長近3倍；到2013年，千萬級豪宅的銷售套數已經達到547套。然而，2014年千萬級豪宅成交出現下跌，全市僅成交約300套，更多的豪宅成交集中在總價600萬~1000萬元區間。

??鏈接

??北京

??今年第一季度，北京單價超過每平房屋貸款率利最低銀行一覽表二胎年息方米10萬元的豪宅成交114套，與往年同期30套的成交量相比，暴漲2.8倍。

??上海

??部分豪宅新貨是地王項目

??深圳

??根據網易房產監控的陽光傢緣網簽數據，一季度廣州樓市樓盤成交均價TOP10，排名第一的是天河的僑鑫匯悅臺，網簽6套，成交均價為99510元/平方米；排名第二的是天河的凱旋新世界，網簽4套，成交均價為90204元/平方米，排名第三的是越秀的愛群薈景灣，網簽1套，成交均價為61176元/平方米。此外，星匯禦府、頤德公館、金湖翡翠山、博雅首府等豪宅物業紛紛錄得成交。日前，頤和地產相關負責人透露，近期頤和大院千萬級別墅頻現成交，自3月底有隱形富豪購買一套總價1.1億元的別墅後，近日又成交瞭一套5000萬的別墅。

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