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??合富房地產經濟研究院院長龍斌認為,廣州目前在售的頂級豪宅大概是6萬~10萬元/平方米,與其他一線城市如北上深相比,仍處於價值窪地。早在2010年以前,北京、上海頂級豪宅的價格就突破瞭10萬元/平方米以上,上海像湯臣一品、中糧海景一號等豪宅價格在15萬~19萬元/平方米。目前,北京在售的一些房地產項目在12萬~17萬元/平方米,深圳也是12萬~14萬元/平方米。從經濟數據看,廣州在中國城市體系裡是處於第三,即排在北京和上海之後,各個指標都是比較強的,而廣州的高凈值人群在中國城市中總量排第三位,增速快,對頂級物業的購買力、需求可觀,但廣州最高端的豪宅價格水平與北京、上海是有差距的,現在,這一差距在逐漸拉近。

??預計二季度豪宅價穩量升



??一季度廣州豪宅成交活躍

??記者從某網站廣州住宅數據中心查閱到,近半年(2014-10-10至2015-04-07)以來,網簽均價排在前10名的樓盤中,有7個位於天河區,2個位於越秀區,1個來自於白雲區。其中,僑鑫匯悅臺、凱旋新世界和愛群薈景灣,分別憑借99247元/平米、80096元/平米以及61175元/平米的均價,名列前三甲。

??政策利好致豪宅市場回暖

??深圳1月份一手豪宅成交套數共計511套,環比下跌31.7%;2月份一手豪宅成交套數僅136套,下跌72.3%。3月份,深圳一手住宅成交4854套,環比上漲144.5%,同比上漲72.2%,其中改善型住房比例明顯上升,二房、三房單位成交量占比為73%。4月預計入市的豪宅項目僅1個。

內容來自sina新聞

??合富輝煌首席分析師黎文江分析,廣州樓市庫存量偏大,而且大戶型居多,這會使得開發商接下來將以去庫存為主要目標,並不適宜提升售價。但是由於政策利好,購房需求得到釋放,成交量一定會呈現上升態勢。現在二套房首付下降瞭,但是銀行貸款的額度還沒完全放松,若是接著放松,成交量還會有一定幅度的提高。黎文江預計,若是近期樓市在各種利好政策的影響下,回暖不明顯的話,廣州就應該會有針對性地放松限購瞭。

??業內人士分析,今年以來,隨著政策轉向支持改善型購房,信貸進一步趨向寬松,市場成交氛圍在政策催動下在3月後明顯回暖,這對於買傢心態有刺激推動作用,所以豪宅產品成交逐漸增多。從近期數據看,大戶型成交宗數上升,資金實力較強的改善型買傢入市也更為果斷。

??頂級豪宅集中於臨江一帶

??近期上海再現連夜排隊買房,上海融綠單日成交額達4億元。

??目前,國內各地房地產市場呈現成交持續回暖局面。記者采訪發現,廣州豪宅物業成交增長明顯,近期更有多個千萬級豪宅單位成交。業界分析,今年以來,隨著政策轉向支持改善型購房,信貸進一步趨向寬松,市場成交氛圍在政策催動下在3月後明顯回暖,買傢大膽出手,豪宅產品成交逐漸增多。

??據中原地產最新統計,今年廣州樓市超過144平方米的大戶型豪宅待售貨量近2000套。比如位於海珠區的天譽半島花園、珠江帝景苑有新貨,位於越秀區的文德先生等樓盤都將推出新貨。

??合富輝煌首席分析師黎文江指出,豪宅市場是真回暖瞭。主要原因是信貸放松,二套房首付由7成降至4成,釋放瞭大量的購房需求。

??根據陽光傢緣網數據,目前廣州可售住宅套數7萬多套,面積959萬平方米,平均下來每套都在130平方米以上,接近豪宅(144平方米以上)的標準。

??分析

??頤和地產營銷中心總經理劉偉表示,一些改善型買傢現在已不再滿足於單純的居住需求,需要更多的功能性社交空間,因此別墅受到青睞。

??回顧

??廣州頂級豪宅目前供應有限,主要集中在珠江新城南向臨江一帶。3月,珠江新城超級豪宅僑鑫匯悅臺網簽瞭1套347平方米的大戶型,成交總價達4030萬,均價116147元/平方米。而在整個3月份,該項目就有三套單位簽約。據悉,僑鑫匯悅臺去年曾賣出1套1505平方米的復式洋房,網簽總價2.2346億元,均價突破14萬元/平方米,刷新廣州洋房網簽記錄。

??值得註意的是,2013年四季度至2014年一季度,廣州樓市總體向好,樓價上漲速度較快,此期間的土地市場火爆,產生瞭不少地王,特別是市中心的土地更是受到開發企業追捧,面粉貴過面包的現象頻頻出現。大部分地王項目已經動工,預計將有13宗於2015年集中入市,其中供應稀缺的中心區的荔灣白雲區二胎房貸占據7宗,其餘分佈在番禺、黃埔、蘿崗、南沙、增城。這些項目的定位都是豪宅或高端住宅。

??不過,據合富輝煌市場研究部監測,今年豪宅集中的廣州中心六區,貨量供應持續減少,占十區的份額基本在三成以內。

??對於廣州樓市現狀,暨南大學教授胡剛分析,豪宅市場的回暖可能是受到大的市場環境影響。今年不動產登記正式執行,今後也可能征收房產稅,而現在二套房的首付降低瞭,在各種利好政策出臺的形勢下,不少市民會考慮賣瞭多餘的房子,再買一套更好的房子。

??預計中心六區2015年的新增供應仍難有增長,其中不少熱銷板塊供應更有較大幅度下降。如成交量最大的金沙洲板塊開發高峰已過,新貨供應將大減;海珠中心、珠江新城、東圃、琶洲、天河公園等板塊新貨都有明顯減少。

廣州豪宅市場回暖 二季度或價穩量升

??有個別板塊供應將增加,比如地王頻現的廣鋼新城等項目入市帶動新增供應將有大幅增加。原荔灣的花語水岸、珠島花園、中信西關海、興隆廣場等將有較大新貨推出,帶動區域供應增長。天河的奧體-廣氮板塊預計天健上城、力迅小新塘項目、珠實項目推新;海珠工業大道板塊缺貨多時,預計將有中源禦品、鳴翠花園推新貨,這兩個板塊預計2015年供應將會增長。

??現狀

??事實上,2015年廣州的豪宅成交環境已經大為改善,此前,豪宅市場受限售限簽限價政策影響較嚴重。廣州2013年4月起就全面執行商品房住宅預售價格網上申報制度,此後高價盤預售證獲批嚴重放緩。據合富輝煌不完全統計,廣州總價1000萬元以上的豪宅,2010年及2011年分別售出123套和167套;在2012年售出488套,大幅增長近3倍;到2013年,千萬級豪宅的銷售套數已經達到547套。然而,2014年千萬級豪宅成交出現下跌,全市僅成交約300套,更多的豪宅成交集中在總價600萬~1000萬元區間。

??鏈接

??北京

??今年第一季度,北京單價超過每平房屋貸款率利最低銀行一覽表二胎年息方米10萬元的豪宅成交114套,與往年同期30套的成交量相比,暴漲2.8倍。

??上海

??部分豪宅新貨是地王項目

??深圳

??根據網易房產監控的陽光傢緣網簽數據,一季度廣州樓市樓盤成交均價TOP10,排名第一的是天河的僑鑫匯悅臺,網簽6套,成交均價為99510元/平方米;排名第二的是天河的凱旋新世界,網簽4套,成交均價為90204元/平方米,排名第三的是越秀的愛群薈景灣,網簽1套,成交均價為61176元/平方米。此外,星匯禦府、頤德公館、金湖翡翠山、博雅首府等豪宅物業紛紛錄得成交。日前,頤和地產相關負責人透露,近期頤和大院千萬級別墅頻現成交,自3月底有隱形富豪購買一套總價1.1億元的別墅後,近日又成交瞭一套5000萬的別墅。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-10/09075992100372372832319.shtml
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