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浩文林淼良長沙別墅市場政策作用力明顯

  長沙別墅的提質空間,我認為有以下幾方面,第一,服務,軟性配套跟不上,這是長沙別墅普遍的一個軟肋。第二,未來要做別墅,要根據配套政策去做配套產品。原來做別墅是按原來的基本方式去做,贈送空間、園林環境等等。但是,現在主要矛盾集中在政策上,最近我們再在一個別墅項目做前期方案,所有別墅全部是商業產權,要做成酒店式別墅,一棟別墅有4-5個房間,項目位置在旅遊區,想要做一個會所,承擔所有的酒店功能,包括娛樂、商務等等,而銷售則會采取單獨售賣,就跟商鋪一樣獨立產權,最後再租出去,這是在破政策的局,你限購,我就隻能變招,在旅遊景區做產權式酒店,而且還是商業產權,就不限購瞭。

浩文中國董事總經理林淼良做客廣廈會客廳

內容來自sina新聞

  所以這兩年別墅市場進入低谷最大的原因就是新一輪的市場調控。

  來自市場的反映,也驗證著回升的數據。上周末,龍湖湘風原著、關山壹品、碧桂園山湖城等多個別墅項目舉行活動,記者看到,每個營銷中心人氣都不錯,其中不少都是"賣小買大"的改善型客戶。

  下半年,長沙別墅市場趨勢怎樣?現在是購買別墅的好時機嗎?本次會客廳邀請浩文中國董事總經理林淼良探討別墅市場。

  2012年6月18日,國土部近10年來第6次發文規范別墅市場。時至今日,最新"限墅令"實施正好一周年,從今年前5個月銷售情況來看,別墅產品的銷售同比大幅上升。

  這個低谷,要延長多少時間?在我看來,取決於政策導向。目前已經有小部分資金開始回流到別墅,主要商業租金回報率太低,客戶開始意識到,不如買一套別墅,算是別無數的陽春階段,但最終要等到10月份經濟工作會議之後,局勢才會更加明朗。(文字整理∕朱艷)

 議題一:各位怎麼看近幾年來長沙別墅市場的發展狀態?目前現狀和格局如何?

  以5月為例,2012年5月份長沙別墅共成交23套。而2013年5月長沙市銷售別墅213套。此數據與北京、上海等一線城市,已不相上下。

  而且,長沙買別墅的就是官和商。原來購買別墅的人群當官的買得多,十八大以後官都不敢買瞭。而且現在做生意的賣別墅也少瞭,因為生意需要資金流轉,讓他們花幾百萬買別墅,真不願意幹。

  林淼良:說到近幾年的別墅市場,我認為別墅市場黃金期在兩年前,最早的雙拼別墅才賣5000元/平方米,現在很多人都後悔當時怎麼沒有出手?整個別墅市場價格在往上走。

  近兩年來,別墅市場是低谷,不光是長沙,整個全國都是這樣。從宏觀因素來講,政府給別墅設定瞭一個坎兒,門檻提高瞭,二套房、三套房對別墅打擊很大,把杠桿給卡死瞭。現在所有買別墅的人,基本上都要付全款,這是受政策影響。

  實際上,在政策導向上,社會的資金流轉向瞭,別墅卡在這裡,不讓你去投資,資金嘩嘩往商業項目上轉,所以說,這兩年,在長沙其實是商業地產的春天,所有人都一起炒,全是寫字樓、綜合體、商鋪。但是其實,明白事理的都知道,有些地方商業根本做不起來,賣得好是長沙人閑錢太多瞭,而且投別墅付100%,投商鋪付50%,這是一個很現實的問題。

  編者按



 議題二:2013年長沙別墅的量變,將進一步推動質變。跟一線城市相比,長沙別墅市場還有哪些提質的空間?

  林淼良:要做好別墅,重劃區優點怎麼貸款比較會過件開發商要具備以下幾個條件,一是資金勢力雄厚,要不然真抗不住。二是本身是老項目,前期的資金流為現在奠定好瞭基礎,現金流也基本上沒什麼問題瞭。

  做別墅與普通住宅不一樣,現金流來得特別慢,風險是顯而易見的。

  所以,現在做別墅要變。長沙的市場有自己的特點,人流量隻有浙大,每年去化也隻有這麼多。

  議題三:下半年,別墅市場會如何?目前是不是購買別墅的好時機?大傢會買什麼樣的別墅?

 林淼良:未來別墅價格會不會降呢?我認為市場永遠是這樣的,沒有最低,隻有更低,所以說要看準未來的政策導向。別墅市場能不能好轉,最關鍵的是政策,如果政策不支撐,市場好不瞭,沒有辦法。現在,相對去年來講行情又好起來瞭,去年別墅市場很慘,一說做別墅就愁眉苦臉,有很多別墅項目根本就已經玩不轉瞭。

  成交迎來回暖的另一面,是別墅推貨的四面開花。據統計,2013年長沙在售的別墅項目有近40個。不但龍湖湘風原著、關山壹品這樣的樓市新面孔有新產品入市,碧桂園、金科、深業、和記黃埔、創遠、汀湘十裡、雲海灣、橘郡、高鑫天麓等老盤也逐步推出新的產品。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-07-11/15023321720.shtml

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