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天價拿地撞上樓市回落 半數地王推遲入市躲避廝殺
2013年，佛山樓市、地市兩旺，限購以來的大復蘇，在佛山五區造就瞭多個地王項目。
中鐵地產南海金融區的2宗地塊，樓面價超9字頭，龍光地產在亞藝公園板塊的天湖華府項目，碧桂園在大良的鉆石灣項目，樓面價超8字頭，在平洲、大瀝、南莊，中海、金地和招商拿地單價達到6000-7000元。今年，以上區域不少在售樓盤的樓價，已經下調至這些土地樓面價的水平。面粉賣得比面包貴，本應是天經地義，但是在調控之下卻變得尤為艱難。有地王樓盤費力營銷，試圖在市場上脫穎而出，有地王項目幹脆放緩節奏，明年再來。總之，世道艱難，這些地王項目普遍面臨很大壓力。
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去年地王集中成交今年下半年到瞭交卷時
2013年，佛山的土地市場紅得發紫，各路單價地王更是頻頻現身。
中鐵置業兩度以超9000元/平方米樓面價，奪得佛山住宅用地單價地王頭銜，而在禪城亞藝板塊、南海平洲、大瀝、南莊等熱門片區，當地宅地單價地王更是集中湧現，而這些項目，在今年下半年迎來瞭交卷的節點。
去年二、三季度是佛山土地市場單價地王頻現的節點。其中，中鐵地產在南海金融B區拿下的兩宗地塊最高，分別為9418元/平方米和9319元/平方米，創下瞭佛山商住用地單價有史以來最高紀錄。記者統計發現，包括龍光地產在亞藝板塊競得的商住用地、今年3月碧桂園在大良競得的宅地在內，佛山去年迄今共有5宗商住用地，樓面單價破8。
南海平洲、大瀝、南莊等熱門片區的宅地單價地王，樓面價普遍在6000-7000元/平方米。去年8月，桂城平洲街道一宗宅地，由中海地產以6787元/平方米競得。10月，招商地產進入南莊拿下一宗6萬平方米商住用地，樓面地價達到瞭6201元/平方米。12月，金地(集團)股份有限公司17.54億元拿下大瀝鎮鹽步河東中心路地段地塊，樓面地價7700元/平方米。
"即使是6000元/平方米的樓面價，其保本售價也要在10000元/平方米以上。"有發展商測算。這也意味著，去年佛山市場出讓的這些樓面價在6000元/平方米以上的地王宅地，未來售價都必須突破10000元/平方米大關。
記者向這些地王項目瞭解後發現，包括已推出市場的金地·瓏悅在內，招商南莊項目、中海地產平洲項目和今年3月出讓的碧桂園大良地王項目，合計有7個項目有望在今年年末亮相。
對這些地王地塊來說，2013年是一個幸福的孕育期，這場土地盛宴中，發展商表現亢奮，不惜代價拿下高價地，一項統計顯示，去年佛山賣地收入位列全國第8，而在此時，市場仍未預料到今年會出現明顯的回調。
2014年，對地王項目來說註定是一個煎熬的成長期。今年上半年，佛山新房成交同比去年同期滑落15%，今年二季度以來，禪城等片區的樓盤頻頻加大讓利幅度，8字頭、9字頭甚至7字頭房源不斷湧現，加大瞭地王項目入市的難度。
有樓盤奮力逆市前行有項目幹脆放緩節奏
單價地王，在佛山各個熱門板塊，都刷新瞭當地土地單價的"新高"，而在這些片區，隨著一些樓盤加大讓利，這些地王地塊普遍遭遇面粉價與面包價平行甚至還高的窘況，這讓發展商頗為頭大，有項目為此奮力前行，有些地王為此放緩節奏。
"這個地王項目集團抱以很高的期望值，我們和代理公司等合作方為項目的定位、策劃傷透瞭腦筋。"佛山某地王項目基層營銷負責人也表示，自項目拿地後，"大會、小會開瞭不少，項目定位也是屢屢易稿。"
這種壓力，在這些地王項目的基層營銷團隊中都不鮮見。2014年，佛山市場外圍環境不佳，樓盤之間的價格戰不斷浮現，市場競爭十分激烈，對地王項目來說，要想在市場上脫穎而出變得格外艱難，"主要是大市環境不佳，這些項目普遍定位高端，迎合高端買傢，而這些買傢普遍不看好後市走向。"
一些地王項目，甘願逆市而上。如地處順德大良的碧桂園·鉆石灣項目，雖然是今年3月才拿的地，但拿地後2個月就開始啟動營銷，項目案名發佈後，樓盤營銷團隊馬不停蹄舉行多場圈層營銷活動，項目當年拿地、當年銷售，已是既定策略。
去年年初拿地的金地瓏悅，在營銷上也挖空心思。利用公交車等平臺，利用豹紋作為項目對外形象，成功讓佛山不少市民、購房者記住瞭這一項目，在激烈的競爭和海量的市場信息中，為項目蓄客、銷售打下瞭較好的基礎。
不過，記者統計後也發現，包括以創紀錄9字頭拿地的中鐵地塊在內，去年出讓的9大地王中，有約一半都無法確定或計劃在明年推出市場。雖然不少大房企現在拿地、開發、銷售周期都壓至一年內，而這些項目寧可放慢一點，也不願意與競爭對手以低價廝殺。
以禪城區為例，隨著一輪價格調整，目前城南的世博嘉園最低7字頭起發售，季華路、祖廟板塊的一些熱門大盤，起步價分別是8字頭和9字頭，而去年龍光地產、越秀地產在禪城競得的地塊，樓面價分別是8字頭和7字頭，面包價格不比面粉貴多少，現在推盤，顯然不劃算。
"這些地王項目，顯然不是低價能拼的！"佛山領先豐地產顧問公司總經理助理李華宇認為，地王項目在佛山市場頗為煎熬，受制於地產調控本身，限制瞭多次改善型和投資客入場，這些購房者往往也對此類項目傾心，而如果目前限購放開，這些項目或可達到突圍的目的。
李華宇建議，這些地王項目適度推遲也是可以理解的營銷策略，如果現在推出商鋪這類不限購的產品，也可以緩解項目資金回籠之急。采寫：南都記者 周曉南
歷史地王
過去7年佛山地王賣房難出彩
時勢造英雄，2013年的火爆市場，造就瞭這些佛山市場的高單價地王項目，2007年-2009年，佛山也有不少地王項目應運而生，但業界人士也普遍指出，過去7年來，佛山地王表現一直難以出彩，一些大房企已經慎拿地王。
在順德樂從，南區板塊曾在2011年誕生過數塊當地單價最高的商住地。當年1月，招商、鉅隆、保利以樓面價近5000至近7000元/平方米在此拿地，而這一板塊的樓價始終難以突破12000元/平方米大關，在今年更一度回調至7000-9000元/平方米水平，個別地王項目不得不一拖再拖。
而在城區，地王項目的銷售也難以出彩。位於南海大道上的創鴻城，曾以近8000元/平方米樓面價，在2009年後保持瞭4年的佛山宅地單價地王稱號，而這一項目去年僅以11000元/平方米左右的售價發售，在業界看來屬於微利甚至虧本賣樓。
而在今年，一些樓面價達到7字頭的禪城、桂城在售地王項目，單價也不得不隨行就市。金地瓏悅起步價僅為11000元/平方米，和周邊季華路競爭對手持平或略高一些，而禪城城南的雅居樂·曼克頓山，僅以9000多元/平方米均價促銷，定價更低。
"主要是今年感覺經濟大環境實在是不景氣，金融等政策也讓這些企業主階層格外謹慎。"佛山匯誠鴻圖地產顧問公司董事長劉世恩認為，近幾年佛山的地王項目，普遍銷售不算出彩，在目前市場環境下，高端居住者和投資客也不願意盲目追高。
在他看來，除瞭一些國企背景、新進入佛山的大房企在去年拿下地王地塊外，如保利、萬科這樣的行業龍頭企業，已經不願意冒著風險拿高價地。記者統計亦發現，今年以來，除瞭碧桂園在大良競得地王地塊外，大房企在土地市場上極為謹慎，和去年對比鮮明。
"我們的策略還是傾向於跟著政府的規劃，去新興板塊拿地，這些地塊的成本優勢會比較明顯。"保利華南相關負責人曾向記者做出這番表示，也許這樣的判斷，在今年越來越被其他房企認同。采寫：南都記者周曉南
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- “天價”拿地撞上樓市回落
- 地王愁啥？賺錢困難 保本或成常態
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-07-25/09154320241.shtml
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