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調整期下的眾生相上半年北京樓市發展述評
盡管"樓市崩盤論"、"樓市暴跌論"已被一致認為是個偽命題，但中國樓市進入清淡與調整期無法否認。客觀來說，北京樓市的形勢也不太好。
數據顯示，北京上半年新房成交不到3萬套，同比2013年下降48.6%；二手房成交4.45萬套，同比降幅也超過瞭53%。而自住房入市、信貸緊收等因素被認為影響瞭北京樓市。
購房者：苦等自住房"所有自住房項目我都盯著，哪怕希望跟中彩票一樣渺茫，那我也不能放過這個機會。"原本打算在今年買套商品房的小馮告訴記者。來自河南的他畢業後獲得瞭北京戶口，屬於搖號的優先傢庭。
無奈他沒有王阿星的運氣。兩個自住房搖號結果下來，他的名字甚至都沒能出現在候補傢庭名單中。好在他還有"希望"，今年年底前應至少有7萬套自住房實現上市預售。
雖然與北京龐大的需求相比，7萬套隻是"杯水車薪"。但自住房仍被認為對購房人心理產生瞭極大影響。以金隅嘉業兩個自住房項目為例，5000多套的總量相當於北京近期一個月左右的商品房住宅成交。有業內人士認為，這導致起碼五萬人以上的需求觀望。
買房人觀望導致需求不足，加上北京嚴格的調控政策如限價令的影響，市場明顯處於"膠著期"。而市場天枰被認為"傾向"購房者，是從萬科橙開始。3月，該樓盤直降3000元/平開盤。消息一出，引發一線城市房價松動銀行2胎任何問題免費諮詢的猜測。
每當房地產市場進入調整階段之時，各種業主維權事件頻繁上演，北京房地產市場的此輪調整，也未能擺脫如是規律。4月底，北京城建海梓府項目推出優惠促銷"百團大戰"。此次的大幅優惠活動亦引起瞭老業主的維權，近60戶業主集體要求退房或者退款。
土地增值稅試算公式 悄然松綁"限價令"
不過，信貸收緊被認為是更重要的原因。去年任志強就公開表示，銀行個貸政策對市場的影響遠大於限購政策，從0.75到1.1的利率變化會影響約25%的可支付能力，大大提高購房成本。
5月，央行召開住房金融服務專題座談會，要求商業銀行優先滿足首套房貸款需求，並確定合理貸款利率水平。業內人士認為"央五條"釋放出瞭維穩房地產市場的信號。不過，央行的"喊話"未能撼動房貸利率。
就此，某商業銀行中層領導向記者表示，這還是利潤的問題。在房貸不賺錢的情況下，商業銀行還是會從市場角度出發，將有限的貸款額度用到更賺錢的業務。
樓市持續低迷之下，政府開始對調控政策進行微調。根據北京市住建委官網統計發現，6月獲得預售許可證的項目中，有7個樓盤的擬售價格超過4萬元/平方米。5-6月兩個月拿到預售證的項目，價格超過4萬元/平方米的樓盤有18個。
最為典型的案例是，保利海德公園項目，最土融建融高雄桃源土融建融近獲批的擬售價格6#樓高達94234元/平方米。而2#樓的擬售價格最高，達到97424元/平方米。
開發商：一切隻為"搶客戶"
然而冰凍三尺非一日之寒。松綁瞭限價市場仍難買賬。5月北京預售住宅面積合計為71.7萬平方米，提供住宅5637套，實現簽約僅為608套，簽約面積為6.05萬平方米，簽約率僅為8.4%，比4月28%的簽約率大幅下滑。
與此同時，北京房價環比下降0.1%，這也是連續15個月以來的首次下降。
隨著項目蓄客難度加大，開發商使出渾身解數，制造話題、降價促銷，一切隻為"搶客戶"。部分賣得不好的項目甚至不惜鋌而走險。先是珠江地產某項目推出瞭"全盤無首付"，隨後旭輝某項目又推出降價後"無條件退房"。
然而房企的半年業績依然不盡如人意。截至7月10日，中國24傢房企公佈瞭半年銷售業績，11傢企業出現同比下滑。其中，花樣年同比跌51%，首創、佳兆業完成年目標不足1/4，中海銷售額、銷售面積同比雙下滑。
"或許在接下來的市場裡，各大房企在使出渾身解數之餘，還需更加努力，才能在年終報中取得好成績。"有分析人士表示。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-15/11102819867.shtml
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