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碧桂園的 新常態
讓碧桂園達到一個高峰，楊國強隻用瞭15年的時間，那一年是2007年。當時，如果要讓媒體來評選地產年度頭條的話，碧桂園定能高票當選。理由是，楊國強把全部股權轉讓給二女兒楊惠妍，並使後者成功擠掉世茂集團許榮茂和復星國際郭廣昌，一躍成為福佈斯富豪榜中國最年輕的首富（1121億元），一時間，傳遍大江南北，傢喻戶曉。
在國內市場如魚得水，快速積累起巨額財富的碧桂園並沒有些許停歇。因為在楊國強的心中，一直有一個進軍海外的雄心壯志。這個已步入花甲之年的碧桂園當傢掌門人，23年間，愣是把碧桂園從一個“泥腿子”一躍發展成為如今年銷售愈千億元的房地產大鱷。一個佐證並熟知的細節是，3年前，碧桂園攜手中央電視臺拍攝的大型電視紀錄片《金磚之國》，在央視財經頻道甫一播出，立刻在國內外引起強烈反響。盡管當時，楊將其解讀為借鑒國外城市化發展進程，但明眼人一下就能看出，楊掌舵下的碧桂園已經在放眼海外市場。
之所以要進軍海外市場，除瞭楊的海外擴張夢想外，跟中國當時的經濟環境密切相關，2012年，政府樓市調控持續深化的背景下，國內房地產行業利潤水平逐步走低。再加上被調控抑制的部分投資需求也跟隨著中國開發商的步伐奔向海外，從而使一些房企開始把目光瞄向海外。為此，外界評論甚至把這一年戲謔為“中國房企海外投資元年”，像綠地、萬科、首創等一眾名企也紛紛選擇在這個時間點進行海外擴張。與此同時，還有更大的底氣來自於碧桂園當年良好的銷售業績，記者查閱碧桂園當年發佈的年報顯示，碧桂園實現合同銷售約人民幣476億元，對於一傢民營房地產企業來講，這樣的成績單足可以用光鮮來形容，充裕的資金為海外項目推進提供瞭良好的保障。
土融高雄新興土融橫刀立“馬”
好事多磨
碧桂園第一站就拿大馬（馬來西亞）“開刀”，正應瞭那句老話——天時、地利、人和。在楊國強看來，相對傳統歐美國傢成熟的投資環境，馬來西亞正處於投資增長的快速發展時期，是一個擁有巨大升值潛質的房地產投資天堂。當時，碧桂園市場調查的數據顯示，吉隆坡房地產價格，在過去3年以均30%的強勁資產漲幅。由此，可以預期，馬來西亞房地產市場發展空間廣，升值潛力大，必將是很多國人投資國外房產的首選。
另一個細節也證實瞭碧桂園加碼大馬投資的必然性，記者根據碧桂園提供的消息源顯示，早在2009年，董事局主席楊國強就透露在臺灣等地物色海外項目，楊還與遠東發展主席邱達昌旗下的大馬置地訂立協議，建立合營公司Wealthy Signet SdnBhd，碧桂園占55%股權，用來開發雪蘭莪州配以商業物業的兩個住宅項目。
有瞭天時、地利，楊意識到需要找一個自己得力的人來擔此重任，於是他看中瞭，在集團幹瞭11年，曾操盤華南碧桂園等項目的阮傢聲（2015年春節前夕，集團調職，另有任用）來全權負責碧桂園在大馬的項目。在這裡面還有一個感人的細節，當時楊與阮傢聲長談瞭五次，才說服他。事後也證明瞭楊的眼光，開盤一個月，碧桂園馬來西亞新山項目金海灣銷售超過6000套，銷售額91億元人民幣。這不僅是罕見的單體項目銷售額，還超過瞭新山全市一年的銷售額。而且楊隻在土地簽約和項目開盤時來過兩次，對阮傢聲及區域公司，楊國強給予瞭充分授權。碧桂園24個區域總裁當中，阮傢聲可以直接聯系總裁莫斌，關於人員和費用問題的審批都有更簡潔的流程，可見對其信任。
今年37歲的阮傢聲，個子雖不高，但雙眼大而有神。他的西裝衣襟上別著一枚藍色勛章，那是柔佛州現任蘇丹為嘉獎有突出貢獻的外籍公民而授予的榮譽。回憶起剛到大馬時的情景，阮傢聲吐露瞭自己的心扉，“當時，我們在尋找地塊的時候，頗費瞭很大心思，各個州有各自的法律條款，產權年限、出讓方法都不相同，為此，我們也交瞭很多學費。大馬與國內的土地歸屬和審批完全不一樣。像金海灣項目和鉆石城項目，地塊屬於私人所有，涉及大量的討價還價。而且在大馬土地審批復雜漫長，在國內可能隻需要三個月，大馬則要一年左右。在馬來西亞，項目審批必須外包給專業的顧問公司，甚至代表公司進行答辯。每一個按地契劃分的地塊都要獨立申請，涉及不同的領域要向不同的政府部門申請。”
徹底破冰
無巧不成書，在吉隆坡的一次活動中，阮傢聲遇到來自大馬最南部——柔佛州新山市的一傢名叫Iskandar Waterfront Holding SdnBhd（依斯幹達海濱控股私人有限公司，以下簡稱IWH）的企業，它在柔佛州依斯幹達特區總共221707公頃土地中擁有1619公頃土地。當時，從大馬方面得到的信息顯示，作為進入依斯幹達的首個外資項目，IWH和地方政府方面額外重視，項目存在更多可談判空間。IWH控股方之一的KPRJ執行副主席莫哈末·奧斯曼·賓·哈芝·尤索夫介紹，“投資者的拿地方式可以是向其直接購買、招標或者組建合資公司，沒有固定的規則，KPRJ對此保持開放的態度”。
碧桂園購入馬來西亞柔佛州新山金海灣項目簽約儀式
阮傢聲發現，因為IWH土地貸款嘉義阿里山土地貸款的土地持有量很大，隻要與這傢公司進行談判就避免走許多冤枉路，再加上大馬政府對這一地區發展的重視和IWH本身的政府背景，果不其然，與IWH的合作使得後來項目談判如魚得水。事實上，大馬對本族企業相當保護，華資公司必須將30%的股權分給馬來西亞本族的企業。由具有政府背景的企業供應土地，也必須通過買賣雙方結成合資公司的形式。
不過，大馬方面的想法與碧桂園的初衷差別很大。阮傢聲說，“楊國強主席希望碧桂園獨資，最後他給我的指導意見是要我自己決定。後來，又經過談判，IWH和大馬政府方面最終決定做一次嘗試。”記者從碧桂園方面搜集到的資料顯示，當時，阮傢聲說，“我壓力非常大。最後，我問自己一個問題，如果不拿這塊地會不會後悔，答案是肯定滴！”
後來，碧桂園以383令吉/平方尺（約468萬元/畝）的價格購買瞭55英畝（約334畝）土地。據業內人士評估，當時這一價格約買貴瞭兩成。據阮傢聲講，項目預計總投資150億，貨值約200億。
落子“澳大利亞”
碧桂園把海外投資的“第二站”選在澳大利亞，除瞭澳大利亞有著大量的中國移民外，還因為其教育品質優良、環境優美，同時也是一個適宜旅遊的國度。去年2月，碧桂園拿到瞭悉尼北萊德區的一塊地皮，取名為萊德花園。項目占地26.38畝，規劃有829套公寓及超過1000平方米商業。項目位於高速發展的悉尼北萊德區，屬於澳大利亞政府重點規劃發展的居住區域，作為有著“矽谷”之稱的高新企業園區，雲集眾多國際知名企業澳大利亞的總部如微軟、3M、甲骨文、惠普等企業。
負責澳大利亞項目的總指揮叫張辰（Domain），他的TITLE是碧桂園澳洲總裁，16歲從福州考入清華大學建築系，可謂是科班出身。對於萊德花園，張辰始終思考在銷售中如何能夠把碧桂園的特色與澳洲本地標準化有機結合起來。眾所周知，按照中國地產項目的開發銷售方式，開發商在項目建到三分之二的情況下，可通過預售收到客戶30%的房款，進而回籠一部分資金，完成後續建設。但是在澳洲，銷售及收款狀況則大不相同。這一點，碧桂園遇到的情況與綠地在海外地產銷售基本類似。援引與碧桂園相熟的人士瞭解到，在當地購房，購房者隻需付房款的10%，這筆首付款需存放在政府監管的賬戶上。如果購房者是采用銀行按揭，剩下的90%房款要等到交房的時候銀行才放貸。因此，在一名海外置業顧問公司人士看來，澳洲不存在“空手套白狼”，開發基本隻能用發展商的自有資金。“萬一開發商出瞭問題，購房者也可以隨時把錢拿回來。”該人士說。
這樣的遊戲規則，對碧桂園的資金提出瞭新要求。據知情人回憶，澳大利亞區域公司曾與碧桂園集團各職能部門商討，按照這個思維銷售的話，如果澳洲以外的客戶僅支付10%定金，一來不利於項目獲取所需求的開發貸款，二來項目三年後交樓，市場風險比較大，容易發生退樓現象。不過，張辰通過嫻熟的營銷技巧，化被動為有利。於是就有瞭後來單體接近10億元的銷售佳績。
快速高效
大馬一蹴而就
在國內，一提起碧桂園，第一印象就是，它是一傢以速度見長的公司，快速開發、快速周轉。因為隻有快，才能迅速占領市場，才能走到競爭對手的前面。馬來西亞的金海灣項目是在2013年8月11日開盤。當時，該項目復制碧桂園在國內的“平價”做法，以750令吉/平方尺（約13761元/平方米）的價格發售，低於周邊樓盤價格近三成。同時，在國內發動營銷攻勢，給每位老業主補貼2000元，用飛機一撥撥地把人拉到馬來西亞體驗金海灣項目。碧桂園將原本分成四個階段發售的近一萬個單位，一次性推出市場。
這些營銷手段，對當地市場造成相當大的震動。因為馬來西亞的房地產營銷意識並不強烈，一般都是坐等買傢上門，有的樓盤連銷售中心都沒有。近一萬套住宅的貨量，在當地需要賣十年。據碧桂園官方提供的資料顯示，當時，金海灣項目將進行工程招標。接近碧桂園的內部人士告訴記者，近一萬個單位在較短時間內分批施工，極其考驗施工方的材料供應能力和勞務人員協調能力。
金海灣項目開盤情形
而且，中建已跟蹤金海灣項目長達半年，擁有海外開發經驗的中建二局和中建八局已經表明會參與競標，上述馬來西亞Active Builder Group也將參與。受益於“時機”本身，當地政府給予瞭足夠的重視，為碧桂園復制中國快速開發的模式掃除瞭障礙。
對於金海灣項目的快速開發，在阮傢聲看來，“快”不隻是指時間上比別人先入為主，更反應瞭碧桂園的機制。其他開發商尤其是國企，不可能像碧桂園這麼快速和靈活，這種優勢在企業管理模式上是不可逾越的。除瞭金海灣外，像大馬的碧桂園鉆石城以及未開盤的雪州萬撓項目開發速度幾乎如出一轍。
澳洲也不遑多讓
除瞭在大馬快速開發項目外，碧桂園也讓澳洲人見識瞭中國房企的開發奇跡。張辰說，“在建設悉尼萊德花園展廳過程中，碧桂園復制瞭其在國內的經驗，幾個施工隊同時進場，幾個界面同時施工，將工期大為縮短。負責展廳工程的公司後來給澳大利亞區域公司發來信件，稱贊碧桂園的施工速度。
張辰有著自己的想法，他想在接下來的施工期間裡，碧桂園要想辦法發揮企業快速開發、快速周轉的優勢，通過與自己的建築施工隊、裝修公司和材料供應商合作，達到成本和時間極度集約，實現“多快好省”。
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一些業內人士看來，對於出海的中國房企來說，當地的政治、經濟、法律和文化習俗，都是必須瞭解的。通過獲取加影和萬撓兩幅土地，碧桂園開始接觸馬來西亞市場，並結識瞭當地官員，熟悉瞭當地的法律。比如，有些地塊的產權是永久的，有些地塊隻有99年使用權。直到新山項目後（新山項目由碧桂園100%控股），才轉入碧桂園熟悉的開發節奏，快速周轉。
馬來西亞的法律規定，商品房必須有三分之一的房源售給當地馬來人。而金海灣每平方米1.5萬元人民幣的均價在當地並不占優勢。阮傢聲認為，當地項目體量比較小，碧桂園的優勢在於有更好的配套，酒店、醫院、學校對於發展中的城市吸引力巨大，不論是中國地方政府，還是馬來西亞官員，都表現出瞭濃厚的興趣。
“在開發成本方面，碧桂園在國內普遍采用的是產業鏈縱向一體化模式，這種模式在海外受到很多的限制，比如一些勞動建設工人是華人，去海外要解決簽證，還有材料廠商的通關，這些都是很現實的問題。率先走出國門的碧桂園對國際化的體會更深瞭一層。”張辰說。
以裝修為例，張辰說，“澳洲當地通常都是裝修交樓，產品保修期長達七年。這意味著，七年當中，出瞭任何問題，都需要公司負責。材料成本與人工成本，澳洲與中國是相反的。如果說中國的材料成本占總成本七成，人工成本占三成，那麼澳洲則是材料成本隻占三成，人工成本占七成。”張辰說，“我們肯定不希望要經常找人來修。”
剪彩儀式（左邊第六位 張辰）
還有一點不得不說，房地產企業海外投資，人才問題也是一個考驗。援引業內某資深的人力資源專傢話，“中國與澳大利亞並未簽訂勞務協議，如果要到澳大利亞工作，必須通過政府及移民局的相關規定解決，例如工作簽證。澳大利亞出於對當地人力資源的保護，對申請工作簽證的人士要求頗高，例如稀缺性人才、高技能人才等。另一方面，當地人工作都是準時上下班，如要加班需額外支付勞務費。”
另外，對於不可預知的風險，須有準備充分的預案。一個不容回避的事實是，去年3月份突發的馬航事件，對碧桂園在馬來西亞的銷售項目造成直接影響。從北京飛往吉隆坡的航班大幅減少，碧桂園在組織大量中國客戶來到馬來西亞看房上開始變得艱難。盡管這隻是一個小概率事件，但據馬來西亞女導遊協會表示，去年5到10月是中國民眾的出遊旺季，但中國訪馬旅行團量卻比過去同時期減少約七成。
還有一個不容忽視的問題，就是當地政府調控政策的收緊，也對中國房企發展海外業務時構成潛在風險。去年2月，馬來西亞首相署經濟策劃單位宣佈，自3月1日起，外國人在馬來西亞聯邦直轄區購房置業的門檻從50萬林吉特（約合95萬元人民幣）提高至100萬林吉特（約合190萬元人民幣），不動產所得稅最高比例提至30%。而馬來西亞雪蘭莪州於今年9月再次推出購房新條例，雪蘭莪州每個地區外國人的購房門檻提至100萬～300萬林吉特（約合190萬～570萬元人民幣），部分區域外國人購房門檻較此前提高近一倍。
盡管如此，記者與接近碧桂園相熟的人士交談中瞭解到，馬來西亞和澳大利亞都屬於英聯邦國傢，法律體系比較接近。馬來西亞華人比較多，且經濟實力很強大，與華人的溝通不存在文化障礙；澳大利亞是海外投資、移民的熱土，而碧桂園項目位置優越，市場不用發愁。
國際局勢與調控政策的雙重風險，讓中國房企不得不謹慎對待海外市場投資。碧桂園也及時調整海外戰略，根據公司的海外戰略，其海外投資將控制在總投資的10%以下。國內業務仍是主戰場，約占九成或以上。
全球化人才培養
千億房企的爆炸式增長，不僅僅讓萬科側目，就連保利也一度長期關註其海外發展模式。解密碧桂園，其實離不一個字——“人”。曾經，楊國強在高管培訓會上闡述“夢想中的碧桂園”中，用瞭12個排比句，而排在首位的就是人才。
這傢發跡順德的典型傢族企業，擁有著罕見的21人董事會。朱榮斌和莫斌共同出任碧桂園的總裁職務，真正的職業經理人。業內人士分析，職業經理人提拔到董事會當中，對董事會原有的內部權力格局一定會發生沖擊，不排除楊國強主席有意推進人事變革或隊伍年輕化的努力。
其實，早在2010年起，碧桂園已嘗到職業經理人加盟的好處。當年，中建五局原總經理莫斌出任碧桂園執行董事兼總裁，強悍作風帶給投資者不少驚喜。至此，碧桂園業績恢復搶眼，銷售額實現瞭從2010年329億元到2012年476億元的增長，而2013年銷售額一下子邁入千億行列為1060億，2014年更是達到瞭1288億。目前的碧桂園，已呈現出傢族成員與職業經理人之間較好地融合局面，各司其職。在碧桂園的高速發展中，登上職業高峰的又豈止是朱榮斌與莫斌這類空降的職業經紀人。阮傢聲在大馬一戰成名就是很好的例子。
而且即便是在新人招聘中，海外銷售顧問和海外管培生職位趨於國際化，註重英語溝通能力，同時將有更多外派至海外工作的機會。讓新人獲得更快速成長。在中國地產行業中，隻有為數不多的公司能從內部培養到外部吸納均實行瞭系統化運作和品牌化管理，恰好碧桂園，正朝這個方向努力，這也為進入碧桂園的人才提供瞭更多實戰機會，形成企業與人才的良性循環。
莫斌曾經在公開場合說過，“碧桂園正全力打造‘企業大學’，以企業高級優秀管理人員、國內外一流水平的內外培訓團隊為師資，利用現代人力資源開發技術，結合適應企業戰略而不斷設計研發出新型培訓及發展項目。通過實戰模擬、案例研討、互動教學等實效性教育手段，培養企業優秀人才，讓不同層級、不同領域的所有員工都能獲得對應的培訓學習機會。”
一位業內人士告訴記者，每個人都有夢想，一個企業也是一樣。在當前國內外大背景下，碧桂園，要走的路是新常態下的路，關鍵在於新，無論是把它理解成創新也好，新奇也罷。隻要能夠使碧桂園快速發展成為一種習慣，就是成功。楊國強在《我夢想中的碧桂園》中說道，“這裡是被社會高度認可及贊譽的好公司，這裡是為人類社會進步而不懈努力的公司。”看似調子很高，其實非常接地氣。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-18/10395983788696435209055.shtml
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