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商業地產投資客戶的代際輪回
在房地產領域，尤其是商業地產領域內，經濟環境、客戶、銷售這三者之間生成瞭一種互為投影的關系：經濟決定資本屬性與生長模式，資本特性附著在個體身上，成為不同的土豪客戶，而客戶又通過購買商業地產，投射到瞭銷售員的業績上。
如果把近十年來數百億的交易數據與上述思路做對照，過去十年商業地產客戶的演進，可以分為四個階段。
第一階段 2001年-2003年
建融嘉義太保建融 背景關鍵詞：高增長低通脹、百業繁榮、閑錢補缺。
繁榮的標志，除瞭絕對意義的增長，還有多樣化──行業普遍盈利、投資渠道多元化。回顧當時的客戶所處行業，從農機具生產到律師樓，從秀水街個體戶到影視明星，似乎到處都有賺錢的行當，人人都是成功人士。房地產對客戶而言，最多算是個標簽，而商業地產和那些高檔住宅相比，被當作沉淀主業利潤的工具之一。
那時的商業地產項目，單宗購買金額以百萬元居多，客觀上造成瞭當時寫字樓和商鋪的租金回報率較高。
第二階段 2004年-2007年
背景關鍵詞：高增長高通脹，人民幣升值，印鈔機飛轉，全民狂歡。
商業地產銷售，很多的第一次是在這個階段發生的。比如第一次被客戶因買不上寫字樓怒砸售樓處，第一次把寫字樓不按單套而是按層銷售。分析這些銷售策略的形成，幾乎全部匯聚在一個要素上：有錢的客戶越來越有錢瞭。基礎資源、股市、房地產等各個領域，在印鈔機的全速開動和制度缺陷的共同配合下，造就瞭無數億萬級的土豪。
而這裡面的佼佼者，當屬能源區域的民營老板。日後，我們戲稱，做商業地產的祖師爺，不再是李嘉誠，而是李四光。概因北至內蒙古、南至陜北，這條在地質學意義上的斷裂帶，因地下財富的湧出，貢獻瞭無數土豪客戶。
狂歡後面，第一輪銷售員的集體淘汰出現瞭，因為溫州客戶的迅猛崛起和閃電消失，人民幣升值的負面作用正逐漸形成暗流。
與被淘汰的對應，傳統制造業的客戶反而在放大購買力，究其原因，一個經濟學概念給我們留下深刻印象：伴隨著主營業務規模達到臨界狀態，邊際收益快速遞減。
第三階段 2008年-2011年
背景關鍵詞：低增長高通脹，產能過剩，國進民退。
印出來的鈔票，在蜜的狀態，僅停留在資產層面，但隨著時間推移，蜜變成瞭水，整體通脹帶來的就是恐慌瞭。而在這個非常時期，以調控之名，行國傢掠奪民富之實的國進民退，則加劇瞭民營老板心理恐懼感。
商業地產，因為能實現瞬間承接客戶的避險資金，逐漸登上瞭主舞臺。單宗億元的交易，已經不算亮點。而最高的16億元的單宗交易，像一面鏡子映射出民間資金從地方、從主業出逃的窘態。
在這種市場情緒下，商業地產的銷售價格，被扭曲到沒道理可講的地步，沒人關心租金回報率，也不那麼關心未來漲價多少，隻要能順利地將傢產平移，一切好談。反映在銷售員群體，以"李四光價值鏈"作為核心客戶的同僚，至少在財務收益上，達到瞭職業生涯的頂點。
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背景關鍵詞：底部盤整，投資渠道進一步萎縮，貨幣空轉。
實體經濟全面衰退，核心要素的分配權收歸中央，讓這個市場快速回歸中國特色"雙軌制"。在這種局面下，民間高利貸、三四線房地產大躍進和地方融資平臺等吸儲工具依次粉墨登場。到目前看，基本上已經灰頭土臉，傳統土豪深陷投資泥潭的案例比比皆是。而這種有效投資渠道的進一步匱乏，讓本應順大勢下行的商業地產行業獲得生機。
在市場利率高企的當下，一線城市的商業地產價值，從以往的收租獲利進而成為客戶的私人融資平臺：能獲得接近行政利率的貸款，似乎成為新一代客戶的普遍共識。
在這種價值共識下，各行業幸存者和新生力量，紛紛持幣湧入商業地產，作為自己投資組合的標準配置。近期北京標桿項目的成交結果，也從銷售業績和客戶結構層面印證瞭這個判斷。
未來會走向何處？相信每個人見仁見智。我的朦朧感覺是，新一代的投資者，理智心態下，會更傾向於組合投資，而這個組合的起點，繞不過商業地產。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-12-13/08062536085.shtml
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